拍賣案例分析：一宗房產(chǎn)拍賣引起的軒然大波——拍賣公告、舉牌先后、叫價(jià)方式的爭議
發(fā)布時(shí)間：2016-08-25 被閱覽數(shù)：次 來源：銅陵金橋拍賣
一、糾紛起因
位于廣州市的一座物資大樓,由于產(chǎn)權(quán)所有人欠債,由債權(quán)人向廣州市中級人民法院起訴,勝訴后由法院委托廣東某拍賣行對該幢大樓進(jìn)行拍賣。
物資大樓占地面積四千多平方米,樓高7層,總建筑面積9600多平方米。拍賣時(shí)評估價(jià)2053萬元,拍賣保留價(jià)1643萬元,該樓前曾2次拍賣,均無人參加競買而元成交。
2000年5月19日上午10時(shí)正,某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家,分別持10號牌和36號牌,除競買人外,參加拍賣會還有該幢大樓產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人、法官。拍賣會準(zhǔn)時(shí)開始,拍賣師會前宣讀了拍賣規(guī)則及注意事項(xiàng),經(jīng)過詢問,確認(rèn)在場競買人沒有異議和疑問后,拍賣開始。由于前7項(xiàng)標(biāo)的均采用增價(jià)拍賣方式,所以輪 到第8項(xiàng)拍賣該幢大樓時(shí),拍賣師向場上競買人宣布了另一種競買方 式:按委托方要求,本標(biāo)的以2055萬元起價(jià),如有應(yīng)價(jià)則按增價(jià)拍賣;如無應(yīng)價(jià)則采用設(shè)有保留價(jià)的減價(jià)方式拍賣,第一個(gè)舉牌應(yīng)價(jià), 且高于保留價(jià)者作標(biāo)的成交o在場競買人無異議的情況下,叫價(jià)始,2055萬元起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)。于是拍賣師開始以每次遞減50萬元逐次減價(jià)拍賣,當(dāng)叫價(jià)1700萬元時(shí),10號舉起號牌,拍賣師即時(shí)見到,于是拍賣師敲槌成交。但就在此時(shí),36號也舉起號牌,拍賣師指出舉牌晚了一步,標(biāo)的由10號成交。拍賣會后,36號競買人提出異議,要求以原成交價(jià)重新拍賣,產(chǎn)權(quán)代理律師更提出幾大疑點(diǎn),一場糾紛由此而起。
二、產(chǎn)權(quán)人提出五大疑點(diǎn)
其一:標(biāo)的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)地點(diǎn)都在順德,但拍賣公告只在廣州日報(bào)刊登,而不在順德媒介刊登。
其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時(shí)通知產(chǎn)權(quán)所有人,但產(chǎn)權(quán)所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知,他們是通過其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣的。
其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價(jià)拍賣,沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍賣法,事先就宣布采用荷蘭拍賣法引起競買 人消極等待。
其四:如何認(rèn)定舉牌在先,沒有客觀依據(jù)。拍賣會場沒有錄像機(jī),只憑拍賣師主觀臆斷。
其五:拍賣時(shí),每次應(yīng)叫價(jià)三次,每次應(yīng)有停頓,而不應(yīng)'連珠炮'似往下叫,當(dāng)減至1700萬元價(jià)格時(shí),有2人應(yīng)價(jià),按規(guī)定應(yīng)采用開價(jià)方式繼續(xù)拍賣,拍賣師無視現(xiàn)實(shí),判定10號牌所得,并宣布拍賣結(jié)束,侵犯了其他競買人合法權(quán)益。
三、拍賣行釋疑
1.關(guān)于標(biāo)的在順德,為何不在順德報(bào)刊登公告?！杜馁u法》第四十七條規(guī)定,拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日報(bào)刊登拍賣公告完全合法,拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州,拍賣行的潛在客戶在全省,廣州日報(bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。
2.關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣法》第三章關(guān)于拍賣當(dāng)事人共分四節(jié),分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人,產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人,并不是其中任何一方,拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系,拍賣行按時(shí)向委托方發(fā)了《拍賣通知》,并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。
3.關(guān)于為何提前宣布采用'荷蘭式'叫價(jià)方式。首先,減價(jià)拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的,拍賣人有權(quán)且必須在拍賣前向競買人說明競價(jià)方式和競買規(guī)則,其次,拍賣是在起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)的 情況下轉(zhuǎn)入減價(jià)拍賣方式的,這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。
4.對于認(rèn)定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像),只是憑拍賣 師主觀臆斷的說法。拍賣行認(rèn)為,減價(jià)拍賣中第一個(gè)舉牌成交者由拍 賣師認(rèn)定,現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助,其記錄的《拍賣會筆錄》具有 法律效力,另外,拍賣會場上還有60余人目睹,可以證明?！杜馁u 法》規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用,但沒有規(guī)定必須錄像。
5.對'有兩個(gè)人對1700萬元的價(jià)位應(yīng)價(jià),按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方 式繼續(xù)拍,但拍賣師卻判10號成交,有失公允'的質(zhì)疑。拍賣行認(rèn)為在減價(jià)拍賣的規(guī)則下,拍賣師不確認(rèn)首先舉牌的競買人的權(quán)益,那才真是違約違法,損害了10號競買人的應(yīng)有權(quán)益,而這次拍賣,拍賣師是以固定的降價(jià)幅度,逐次減價(jià)拍賣的,每次報(bào)價(jià)之后均有停頓,有足夠的間隔時(shí)間給競買人決策舉牌應(yīng)價(jià)。
四、對本案的淺析與反思
這場房產(chǎn)拍賣糾紛所引起的風(fēng)波過后,平心靜氣地對該案進(jìn)行分 析評閱和思考,對我們今后的工作不能不起一個(gè)深刻的啟發(fā)作用。
1.產(chǎn)權(quán)所有人提出:產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)所在地在順德,何以不 在順德媒介刊登公告。
拍賣行解釋:廣州日報(bào)比順德報(bào)覆蓋面大。評閱:此舉元違反《拍賣法》。
但知道,在順德訂閱順德報(bào)比訂閱廣州日報(bào)的人多得多,無訂閱廣州日報(bào)的人根本無法知道拍賣物資大樓的消息。根據(jù)我們多年的拍賣情況看,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)絕大多數(shù)都是當(dāng)?shù)厝怂I。持10號、36號牌都是當(dāng)?shù)仨樀氯?就說明了這一點(diǎn)。作為一個(gè)拍賣行,總希望多一些人參加競買,多人競買自然氣氛好,氣氛好競價(jià)自然高,這是每一個(gè)拍賣行的期望值。如果拍賣行想得周全一點(diǎn),在廣州日報(bào),再加順德報(bào)出一個(gè)拍賣公告,就不會有上述糾紛,甚至或許該幢物資大樓不止是1700萬元成交。
2.產(chǎn)權(quán)所有人提出:自己的房產(chǎn)被拍賣自己一點(diǎn)也不知情。拍賣行解釋:拍賣行無義務(wù)通知被執(zhí)行人。
評閱:拍賣人與被執(zhí)行人無法律關(guān)系,無義務(wù)通知被執(zhí)行人是對的。
按規(guī)定,拍賣行拍賣前要通知委托法院,再由委托法院知會有關(guān) 當(dāng)事人,如果拍賣行拍賣前不通知法院,那拍賣行失職。但通知了委 托法院,法院沒有知會有關(guān)當(dāng)事人,那就法院責(zé)任,與拍賣行無關(guān)。
3.產(chǎn)權(quán)人提出:應(yīng)在增價(jià)元人應(yīng)價(jià)的情況下,再宣布采用降價(jià)方式拍賣,免引起競買者消極等待。
拍賣行解釋:拍賣前宣布'荷蘭式'叫價(jià)方式,拍賣人有權(quán)且必 須在拍賣前向競買人說明競買方式和競買規(guī)則。
評閱:此程序沒有條文規(guī)定,拍賣行也不算違規(guī)。作為競買人,想、以最低價(jià)格買到最好的東西,這是人之常情,也是競買人普遍心理,競買人提前知道,起拍價(jià)有下降空間,消極等 待,也不是說沒有由。到底提前宣布采用'荷蘭式'叫價(jià)好,還是沒有人應(yīng)價(jià)后再宣布采用'荷蘭式'叫價(jià)效果好值得探討,但依我所看,后者效果可能好些。
4.產(chǎn)權(quán)人提出:很難認(rèn)定誰舉牌在先,因?yàn)榕馁u行沒有設(shè)立錄像機(jī)。
拍賣行解釋:減價(jià)拍賣中第一個(gè)舉牌成交者由拍賣師認(rèn)定,拍賣 師站在臺上,具有比臺下任何人更充足的條件確認(rèn)誰先舉牌。
評閱:《拍賣法》并無規(guī)定要設(shè)立電子監(jiān)控設(shè)備,在沒有錄像機(jī)設(shè)備的情況下,由拍賣師認(rèn)定也不違法。
在減價(jià)拍賣中,有的拍賣會場幾百人,甚至有時(shí)達(dá)到過千人,拍賣師稍不留神,就很難認(rèn)定絲毫之差舉牌先后,同樣也會引起很多爭議,拍賣行若能事先考慮周詳,增設(shè)電子監(jiān)控設(shè)備,同樣也可以避免爭議了。在國際上,先進(jìn)國家已基本采用了電子監(jiān)控手段,盡管《拍賣法》并沒有此項(xiàng)規(guī)定,但能吸收國外的做法,今后類似的爭議就能迎刃而解。
5.產(chǎn)權(quán)人提出:有兩人應(yīng)價(jià),按規(guī)定應(yīng)采用升價(jià)方式繼續(xù)拍賣。拍賣行解釋:在減價(jià)拍賣的規(guī)則下,拍賣師不確認(rèn)首先舉牌的競買人的權(quán)益,那才真是違約違法。
評閱:拍賣前說明先舉牌先得,10號先舉牌,作成交,也不違反操作規(guī)程。
中華人民共和國拍賣法是一個(gè)大法,具體操作《拍賣法》中沒有具體提及,在操作中只能按常規(guī)或慣例去做,這樣就造成很多爭議。例如:增價(jià)拍賣,拍賣師要叫價(jià)三次,才擊槌生效,那么減價(jià)拍賣是否需要叫價(jià)三次才有效呢?又如:拍賣成交以擊槌為準(zhǔn)為有效,但在拍賣師還沒有擊槌前,有兩個(gè)以上競買人先后舉牌,如果拍賣師判寇第一個(gè)舉牌有效,那么第二個(gè)競買人會提出,拍賣師還沒有擊槌前我已舉牌,我怎會無效?又如:減價(jià)拍賣中要不要每次叫價(jià)3次,每晚一叫價(jià)間歇需要多長時(shí)間才合理?等等。所有這些問題由于沒有一個(gè)明細(xì)的、確切的具體操作規(guī)則衡量,經(jīng)常會出現(xiàn)爭議也是難免的,所以,我們盼望拍賣操作規(guī)則早日出臺。
綜合這場房產(chǎn)拍賣風(fēng)波,通過具體分析,也使我們拍賣同行得到很多啟發(fā)和教訓(xùn)。雖然我認(rèn)為拍賣行在這場房產(chǎn)拍賣糾紛中談不上違法違規(guī),但是有些事情不違法違規(guī),并不等于合情合理。不然,何以一場拍賣會產(chǎn)權(quán)人和一些競買人這么多怨言。假若我們拍賣工作事前考慮周詳些,工作完善些,我想這些糾紛和怨言就少得多,甚至沒有。但愿我們的拍賣同行都這樣想:都這樣做。