房產拍賣糾紛檢察院抗訴案例分析
發布時間：2016-08-25 被閱覽數：次 來源：銅陵金橋拍賣
《案情經過》：
原告：黃楊花
一審被告：浙江省平陽縣五交化公司，再審被告：浙江省平陽縣經濟貿易局
某拍賣行接受浙江省平陽縣五交化公司的委托，發布拍賣公告后于 2000年1月20日舉行拍賣會，將浙江省平陽縣五交化公司所有的坐落溫州市平陽縣敖江鎮永新北路60號綜合辦公樓拍賣，買受人黃楊花，并當場簽訂拍賣確定書。雙方于2000年1月28日簽訂企業國有產權轉讓合同，約定將坐落溫州市平陽縣敖江鎮永新北路60號綜合辦公樓(內有職工住戶)、倉庫，其建筑面積2432．40平方米，價格171．58萬元出讓給原告，原告應于2000年 1月29日付房款80萬元，2月28日付40萬元，余款51．58萬元待房地產過戶手續辦妥、房屋騰空時付清。被告應于2000年3月底將房屋一、二層騰空交付給原告，于2000年5月底將房屋三、四層騰空交付給原告。后原告依合同付給被告房款120萬元，又于2000年7月7日付給被告20萬元，而被告因尚有部分職工住戶未騰空，未將標的物交付給原告。原告于是向人民法院起訴要求被告繼續履行合同約定，騰空房屋交付原告。一審人民法院判決的主要結果是：被告浙江省平陽縣五交化公司應于判決生效后十月內騰空平陽縣敖江鎮永新北路60號綜合辦公樓交付給原告黃揚花使用。案件受理費是10400元，由被告負擔。一審判決已經發生法律效力。
因漸江省平陽縣五交化公司職工蘇某等17人不服人民法院的民事判決而申訴，浙江省溫卅市人民檢察院提出抗訴，理由如下三點：
1．我國法律規定，國有企業財產屬于全民所有，即國家所有，企業對國家授予其經營管理的財產依法自主經營，享有占有，使用和依法處分的權利，我國(公司法)第七十一條規定，國有獨資公司的資產轉讓，依照法律、行政法規的規定，由國家授權投資的機構或者國家授權的部門辦理審批和財產權轉移手續。浙江省人民政府《浙江省企業國有產權轉讓管理暫行辦法》第五條第一款規定，被出讓產權的企業本身不得作為產權出讓主體。第二十五條第一款第二項規定，出讓方不具備出讓資格的，其轉讓無效。
2．平陽縣五交化公司坐落于敖江鎮永新北路60號營業辦公樓及倉庫用地屬縣人民政府批準劃撥用地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。而本案中，五交化公司辦公樓及倉庫用地轉讓卻未經有批準權的人民政府批準，該轉讓行為應屬無效。
3．本案交易房產雖經評估，但該評估已失效，企業產權也未在依法設立并具有從事企業國有產權轉讓業務的產權交易機構內進行，與上述《浙江省企業國有產權出讓管理暫行辦法》有關規定不符。
針對人民檢察院的抗訴理由，再審人民法院的再審判決結果是維持原判。我認為合理合法：
針對人民檢察院的抗訴理由，再審人民法院的再審判決結果是維持原判。我認為合理合法：
1．1999年5月8日，浙江省平陽縣商業局對浙江省平陽縣五交化公司體制改革方案作出批復，是依據已經審批同意的《平陽縣機構改革方案》作出的，所以主管部門(商業局)同意了該公司的體制改革方案。企業改制后，對職工進行分流，企業不再開展各種經營活動。原被告雙方在自愿公平的基礎上達成國有產權轉讓合同，內容合法有效，應受法律保護。雙方應按照合同約定全面履行自己的義務，因被告履行合同義務不符合約定，應當承擔繼續履行責任，即騰空房屋交付給原告使用。
我國《公司法》第六十四條“本法所稱國有獨資公司是指國家授權投資的機構或者國家授權的部門單獨投資設立的有限責任公司”。浙江省平陽縣五交化公司還未經過改制改為國家單獨投資設立的有限責任公司，只能屬于國有企業，該單位還不屬于我國《公司法》里所稱的國有獨資公司，因此不適用我國現行《公司法》的規定。浙江省人民政府《江蘇省企業國有產權轉讓管理暫行辦法》第二條規定“本辦法所稱企業國有產權是指企業中國家
作為國有資產所有者依法取得或通過出資及收益形成的財產權益”。因此在出讓企業國有產權時，該五交化公司不能自行拍賣自己公司，要根據第五條規定“國有產權的出讓主體必須是縣級以上人民政府授權投資的機構和政府指定的部門，以及對被出讓產權的企業直接擁有出資權的國有企事業單位。被出讓產權的企業本身不得作為產權出讓主體”。這里的“企業國有產權”是指國有企業的整體產權或國有企業的部分產權，相當于我國現行《公司法》里的公司股權。那么出讓浙江省平陽縣五交化公司的整體產權或部分產權時，該產權出讓主體應該是平陽縣商業局，而本案是出讓平陽縣五交化公司內部所有的資產——綜合辦公樓及倉庫。
依照法律規定，企業對國家授予其經營管理的財產有依法自主經營，享有占有，使用和依法處分的權利。平陽縣五交化公司出讓綜合辦公樓及倉庫，該綜合辦公樓及倉庫屬于平陽縣五交化公司依法擁有的資產，對該項資產拍賣出讓，已經經過浙江省平陽縣商業局并報請平陽縣國有資產管理辦公室審批同意，屬于被告行駛依法處分的權利，二十多年的改革開放，對企業的改革，就是擴大企業自主權，不然，又回到計劃市場時代，企業的商品物資采購銷售都要按照上級部門的文件規定辦事；當然，其財產權轉移時必須附有當地國有資產管理部門審批同意的文件。 因而，平陽縣五交化公司作為出讓該企業內部資產的主體，主體合法，其出讓行為應屬于有效。
2.依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。而本案中的土地確屬于劃撥用地，但是國有資產管理辦公室是縣政府的一個職能機構，其批準行為就代表縣人民政府的審批行為。縣國有資產管理辦公室同意平陽五交化公司出讓部門資產，也已代表縣人民政府對批準劃撥用地的轉讓行為作了批準。是應當先由受讓方(平陽縣五交化公司)辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金及稅費，然后再辦理土地使用權轉讓手續，才能本案中的土地使用權轉讓給原告。因此其出讓行為應屬于有效。
3．平陽縣國有資產管理辦公室的批復文件，已對原評估價格作適當調整，該批復表明縣人民政府同意平陽五交化公司以調整后的價位出讓,故不存在評估失效問題。某拍賣行是和溫州X X拍賣行同時接受委托，組織拍賣活動，溫州X X拍賣行具備國有資產轉讓業務資格。某拍賣行和溫州X X拍賣行都是依法設立的，溫州X X拍賣行具有從事《國有產權轉讓業務資格》的產權交易機構，《國有產權轉讓業務資格》的資格證書是浙江省財政廳批準的，因此本案中的拍賣活動依法有效，并且符合《浙江省企業國有產權出讓管理暫行辦法》和《中華人民共和國拍賣法》的有關規定。
縱上所述，再審人民法院的再審判決結果是維持原判，符合法律。我認為合理合法。
[簡單案情]
甲因經營企業缺少資金，向銀行貸款，并以及自有房屋抵押，向房管部門辦理了抵押登記手續。貸款屆滿，甲因企業經營不善，無力清償貸款本息。銀行起訴甲，法院判決甲清償借款本息。判決生效后，甲未履行，法院在銀行的申請下，強制拍賣抵押給銀行的房屋。乙通過拍賣公司以20萬元的價款競購得該房屋。法院向乙出具了民事裁定：1、查封、拍賣甲的房屋歸乙所有；2、乙支付購房款用于清償甲欠銀行貸款本息；3、乙自行到房管部門辦理房屋變更登記手續。但乙買房后為了躲避交納房屋交易契稅等到，一直未到房管部門辦理過戶登記手續。兩年后，甲與其妻離婚，將該房屋當作夫妻共同財產分割，乙不同意，引起糾紛。
本案存在兩種不同的意見：
第一種：房屋所有權屬于乙。理由是該房屋經法院強制拍賣后，乙通過公開競價購得，乙支付了對價并且已經現實占有和使用了房屋，并經法院的生效法律文書裁定為乙所有，因此，所有權屬于乙。
第二種：房屋所有權屬于甲夫婦。理由是房屋所有權以房屋管理部門登記為準，乙雖通過合法的途徑支付對價購買了該房屋，但未辦理過戶登記手續，特權未發生轉移。因此，所有權屬于甲夫婦。
本人贊同第二種觀點。